Gegužės 04 d., šeštadienis | 24
Žemės ūkio paskirties žemės vertė ir investicinė grąža
Arnoldas Antanavičius
www.delfi.lt
2018-02-05
Ekonomikos klasika sako, kad žemė vienas iš nedaugelio dalykų, kurie investuotojams visada patrauklūs. Jos pagrindinis privalumas tas, kad šio resurso negalima pagaminti ir padauginti. Visgi iš žemės ūkio paskirties žemė turi savo kainą ir galima suskaičiuoti jos investicinę grąžą. Investavimas į žemės ūkio paskirties sklypus paprastai vyksta dėl vienos iš dviejų priežasčių: 1. Siekis uždirbti iš vertės pakėlimo, ir 2. siekis uždirbti iš produkcijos gamybos (auginimo). Žemės ūkio paskirties sklypų vertės kėlimas dažniausiai vyksta keičiant paskirtį į gyvenamąją arba komercinę, priklausomai nuo vietos ir taip siekiant sukurti teritoriją, kurioje galėtų prasidėti gyvenamųjų arba komercinių objektų statybos.
Nedaug, bet stabiliai
Analizuojant žemės ūkio paskirties sklypų ūkininkavimui segmentą, reikėtų pastebėti, kad derlingiausiuose regionuose, šiaurinėje bei centrinėje Lietuvos dalyje, 2017-aisiais metais įsigijimų tempai kiek prislopo. Iš vienos pusės yra ribota pasiūla, nes jau daugiau nei penkerius metus vyksta žemės ūkio paskirties sklypų konsolidacija ir natūraliai mažėja teritorijų tinkamų įsigijimui. Antra priežastis – žemės ūkio paskirties sklypų kainos penkerius metus šuoliavusios į viršų dviženkliais procentais pasiekė ribą, kada galbūt geriau ne pirkti, o nuomotis.
Galiausiai, nuo 2014 metų sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas, ribojantis dirbamos žemės valdų dydžius, kai kurioms bendrovėms ir ūkininkams apribojo galimybes įsigyti naujus žemės ūkio paskirties sklypus, tad jie neturi kitos galimybės kaip tik nuomotis. O tai sukuria gana neblogą investavimo alternatyvą tiems, kurie nesivaiko didelių pelnų, bet nori užtikrintai įdarbinti turimus pinigus bei turėti paklausų turtą ateityje – žemės ūkio sklypų, tinkamų ūkininkavimui, įsigijimas ir nuoma, galinti atnešti 3–4 proc. metinę grąžą. Mano vertinimu, tai gana saugi investicija, nes žemės ūkio paskirties sklypų, tinkamų ūkininkavimui, paklausa yra ir išliks didelė ateityje, todėl neturėtų kilti problemų ją išnuomoti. Galbūt daugiau rūpesčių gali kilti dėl likvidumo, jei kartais prireiktų skubiai parduoti – tai būtų nelabai įmanoma, nes įstatymiškai būtinos tam tikros procedūros, dėl kurių vien sandorio įteisinimas gali trukti ne mažiau kaip mėnesį laiko.
Pelninga, bet rizikinga
Kiek kitaip yra su žemės ūkio paskirties sklypų įsigijimu, siekiant padidinti jų vertę. Mano vertinimu tai vienas rizikingesnių investavimo variantų, nes tokių sklypų įsigijimas yra visiškai spekuliacinis, tikintis, kad pakeitus paskirtį, atsiras pirkėjas, sumokėsiantis pageidaujamą kainą. Bėda ta, kad paskutiniu metu rinkoje stipriai padaugėjo tokių spekuliacinių sklypų ir galima teigti, kad norinčių parduoti yra daugiau nei norinčių pirkti.
Vadinasi, sėkmės faktorius mažėja, o tikimybė, kad tokia investicija gali užstrigti ilgesniam laikui – didėja. Manau, kad šiuo metu tokio tipo investicijas reikėtų vertinti labai atsargiai. O nusprendus investuoti, geriau turėti pasiruošus planą B ir C – ką darysite, jei sklypo greitai ir pelningai parduoti nepavyksta.
Kartais, tinkamoje vietoje nupirkus žemės ūkio paskirties sklypą, pakeitus paskirtį ir paruošus NT vystymui, galima sklypo vertę padidinti net keletą kartų. Tiesa, tokių galimybių šiandien jau būtų sunku surasti, kadangi norinčių taip uždirbti daugėja, o tokiam vertės pakėlimui tinkamų sklypų – mažėja. Be to, didmiesčiuose, kur vyksta daugiausiai statybų ir yra didžiausia paklausa sklypams, nėra labai didelio skirtumo, kokios paskirties žemė. Jei bendrasis planas leidžia gyvenamąją ar komercinę statybą, tai tokio objekto sandoris iš esmės vyksta lyg būtų jau pakeista paskirtis ir už daug didesnę kainą nei kainuoja žemės ūkio paskirties sklypai.
Rajonai patrauklūs
Kiek kitaip būna tada, jei parduodama teritorija yra problemiškesnė, reikalaujanti papildomų pastangų, žinių ir įdirbio – tada tokio objekto pardavimo kaina mažesnė, o sutvarkyto ir paruošto pardavimui sklypo vertė gerokai išauga. Bet vėlgi, tai labiau pavieniai atvejai nei masinis reiškinys.
Didmiesčiuose: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, žemės ūkio paskirties sklypų per metus sudaroma vos po keliasdešimt. 2017 metais tokių teritorijų įsigijimai sumenko indikuodami, kad šis segmentas miesto teritorijose baigia išsisemti. Kiek kitaip yra didmiesčių rajonuose, kur žemės ūkio paskirties teritorijos sudaro didžiąją jų dalį. Atokiau esantys sklypai dažniausiai įsigyjami ūkininkavimui, o šalia didmiesčių ar pagrindinių gatvių esančios teritorijos dažnai įsigyjamos siekiant pakelti vertę pakeičiant paskirtį ir iš to uždirbti.
Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos rajonai kiekvienais metais auga – statomi vienbučiai, dvibučiai namai, kartais ir mažaaukštės statybos daugiabučiai. Vykstant plėtrai, įsisavinami žemės sklypai, plėtojama infrastruktūra ir tokiu būdu kažkada vystymui neįdomios teritorijos darosi patrauklesnės. Mano vertinimu, rajonuose tinkamai identifikavus būsimą plėtrą šiandien dar galima rasti sklypų, kuriuos būtų galima įsigyti ir tikėtis vertės padidėjimo tiek pakeičiant paskirtį, tiek ir dėl vykstančios plėtros, kuri didina tos vietovės patrauklumą.
